גולש יקר, הנך משתמש בגרסא לא נתמכת של דפדפן אקספלורר
סגור
מוכר דירה/בית משכיר דירה/בית
מעוניין לקנות דירה/בית מעוניין לשכור דירה/בית
מלא את פרטיך ויועץ נדל"ן המתמחה
באזור הנבחר ייצור איתך קשר:
אנגלו-סכסון זה נכס בשבילך
חפש נכס
מדריך ידידותי לקונה ולמוכר דירה

עומדים לקנות או למכור דירה ?

מחלקת המחקר של אנגלו-סכסון, הרשת הגדולה בישראל לשיווק ולתיווך נדל"ן, מגישה לכם מידע כללי על חוקי המקרקעין בישראל וצרור המלצות ועצות שימושיות המבוססות על ניסיון מקצועי רב שנים.מה כדאי לבדוק ? מה לעשות ?
 
מידע כללי

מתי קונים דירות בישראל ?

המשפחה התרחבה וזקוקה לחדר נוסף, הילדים התחתנו והדירה גדולה מידי, פרשתם מהעבודה וקיבלתם פיצויים, זכיתם בפיס ? – כל אלה סיבות טובות לחפש דירה אחרת או נוספת. הישראלי הממוצע מחליף דירה פעמים עד שלוש בחיים – כלומר כל 15 שנה בממוצע (לעומת האמריקאי הממוצע שעושה זאת כל 5.5 שנים), כך שלרוב, אין אדם פרטי הופך ל"מומחה לרכישת דירות".
מכוון שרכישת דירה היא יקרה, מורכבת וכרוכה בדרך כלל בהשקעה של חסכונות ובהתחייבות להלוואות ארוכת טווח, כדאי לעשות את כל שניתן כדי להימנע מטעויות.

מה מאפין את שוק הדירות בישראל ?

בישראל קיימת מנטליות של רכישת נכסים, שלאורך שנים הוכיחה גם את כדאיותה הכלכלית, ניתן לקבל משכנתא כנגד שיעבוד הנכס, ללא ערבים , עד 80% מערך הנכס !

איך סוגרים עסקה עם חיוך ?

למוכר לקונה אינטרסים וצרכים שונים. כדי ששניהם יהיו מרוצים מן העסקה חשוב שכל צד יזהה, יבין ויתקרב לצרכי הצד השני. המומחיות של רשת אנגלו-סכסון היא מציאת עסקה כדאית לשני הצדדים באמצעות הבנת הצרכים שלהם. סוכן אנגלו-סכסון יאתר עבור הרוכש ועבור בעל הנכס את ה"שידוך" המתאים, וימצא את שביל הזהב והאיזון בין שניהם.

דברים שכדאי לדעת על חוקי המקרקעים, המיסוי והבניה בישראל

קיים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, אלה הם החוקים העיקרים , תמצית העניינם :

*חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין : מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן,

*חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר את המקרקעין של המדינה, דרך הטיפול בו (שמירה, חכירה, מכירה וכו') וסמכויותיו של המנהל המופקד על מקרקעין אלה.

*חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין, קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה.

כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.

*חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.

*חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי ועוד.

*חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה וכדומה.

הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת  בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.

חוק המתווכים במקרקעין – תשנ"ו, שנכנס לתוקפו ב -  1997 מגדיר דרישות מקצועיות, אתיות ונוספות (כולל עמידה במבחן ממשלתי) לקבלת רישיון לעסוק בתיווך.

החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות.

אין החוק קובע את גובה דמי התיווך (דמי התיווך הנהוגים במכירה או ברכישה של הנכס הינם 2% + מע"מ, מכל צד בעסקה).


מונחים חשובים נוספים :

*משרד רישום המקרקעין ונוסח טאבו : משרד רישום מקרקעין, דהיינו הטאבו חשוב למוכר ולקונה כאחד. מטרת משרד הרישום היא לשקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס ולכן הרישום בטאבו הוא מהותי ורק הוא קובע את הזכות בנכס. כל אדם ראשי לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. יש להקדים ולהצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס, סוג הבעלות וההגבלות על הנכס כגון : עיקולים, משכנתאות, שיעבודים, הערות אזהרה וכדומה.


קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל : רק 7% משטחי המדינה הם בבעלות "מנהל מקרקעי ישראל" כאשר מתבצעת עסקה ב"מקרקעי ישראל" היא בדר כלל אינה מקנה לרכוש זכות בעלות על הקרקע אלא זכויות חכירה בלבד.


מקרקעין שבהסדר :: "מקרקעין שבהסדר" הם מקרקעין שהגוש בו הם נמצאים לא חולק עדיין לחלקות.
הערת אזהרה וחשיבות רישום רישום הזכויות בטאבו : הערת אזהרה מהווה הגנה מפני עסקאות סותרות בקשר לאותם מקרקעין והיא גוברת אף על בקשת העיקול שהוגשה לאחר תאריך רישומה.


מהי משכנתא ?

משכנתא היא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב כספי לבעל חוב, למשל נותן הלוואה. בנק משכנתאות ממשכן את נכס המקרקעין בגובה הלוואה. בנק משכנתאות את ממשכן את נכס המקרקעין בגובה ההלוואה שהועמדה לרוכש, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית. הבנק מבוטח בכך שאם הלווה לא יעמוד בתנאי החזר ההלוואה, החוב ייפרע ממכירת הנכס. כאשר רוכשים נכס יש לוודא כי אין רובצת עליו משכנתא, שיעבוד או זכויות כלשהן של צד ג'.


מדריך לקונה

מה צריך לבדוק כשרוכשים דירה ?


 *זכויות במקרקעין :

 מאחר שזכויותיכם תלויות בזכויות המוכר, יש לבדוק את זכויות המקרקעין של הקבלן או המוכר במקרקעין ולהעזר על פי הצורך בשירות עורך דין.

אם מדובר בקרקע מנהל מקרקעי ישראל חשוב לבדוק אם למוכר חוזה פיתוח או חוזה חכירה. יש לוודא האם חוזה החכירה מהוון או שתידרשו לשלם דמי חכירה שנתיים ו/או דמי הסכמה במכירת הדירה.

אם הקרקע פרטית, בדקו אם המוכר הוא בעל הקרקע הרשום בטאבו ואם לא, מה טיב זכויותיו להרשם או לרשום אתכם כבעלים.

 

* רכישת דירה חדשה

ברכישת דירה חדשה חשוב לבחור חברת בנייה אמינה ובעלת ניסיון. חשוב לוודא כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים, ומחוייב לנהלים המקצועיים. תעודת רישום וסיווג שיציג לכם הקבלן כוללת את סיווגו המקצועי הקובע באלו ענפים הוא מורשה לעסוק ובאיזה היקפים.

רצוי לבקר בבתים קודמים שבנה הקבלן ולהתרשם ממידת שביעות הרצון של הדיירים, מרמת הגימור ומעמידתו של הקבלן במחוייבויותיו.

* הסביבה:


 בדקו מה בנוי ומה ייבנה בסביבה בעתיד. לפני בחירת הקומה והכיוון רצוי לעיין גם בתכנית המתאר המקומית של האזור כדי ללמוד על המתוכנן להיבנות בעתיד. כדאי לברר היכן גן הילדים, בית הספר, מרכז הקניות, תחנת האוטובוס וכדו'.

* שינויים בדירה:

אם אתם מתכננים לבצע שינויים בדירה, בדקו אם הם ניתנים לביצוע לפני שתסגרו עיסקה.

אם הדירה חדשה, קבלו מהקבלן הצעת מחיר לביצוע השינויים וצרפו אותה לחוזה.

 
* זכרון דברים וחוזה:

 לזכרון דברים כתוב יש תוקף של חוזה, אם מצויים בו הפרטים המהותיים הנדרשים לביצוע העיסקה. חשוב להתייעץ עם עורך דין ולא לחתום בחיפזון על זכרון דברים מחייב!

בחוזה לקניית או למכירת דירה חשוב שיופיעו בכתב כל ההסכמות וההבנות בין המוכר לקונה. ברכישת דירה מקבלן יצורפו לחוזה תכניות ומפרט טכני של הדירה, הבניין, הרכוש המשותף, הסביבה והשירותים המרכזיים. קראו את החוזה ונספחיו בעיון ואל תחתמו על סעיף שלא הבנתם. שאלו, הבהירו והתייעצו לפני שתחתמו. בשל חשיבות העיסקה, גודלה ומורכבות החוק בנושא דירות ומקרקעין, מומלצת מעורבות עו"ד מומחה מטעמכם.

 
* תשלומים לקבלן ובטחונות:

חוק מכר דירות מחייב קשר בין התקדמות הבנייה לביצוע התשלומים.

קשרו את התשלומים ככל האפשר עם שלבי הבנייה בשטח.

 עמדו על קבלת הבטחונות המתאימים על פי החוק: רישום הערת אזהרה  וערבות בנקאית או ערבות חברת ביטוח. כדאי שתדעו כי קבלת תשלומים על ידי הקבלן שלא כנגד מתן בטחונות מתאימים היא עבירה על החוק.

 

* מועד מסירה:

מועד המסירה חשוב לקונים בשל סיום התשלומים, פינוי דירה קודמת, הרשמת ילדים למוסדות חינוך וכד'. דאגו שתאריך המסירה יופיע בחוזה בצורה ברורה ומדויקת וכן שיצוין פיצוי מתאים (שכ"ד חליפי וכד') במקרה שהקבלן לא יעמוד בלוח הזמנים.

 
* דירה כנכס:


סוף מעשה במחשבה תחילה. כבר ברכישה חשוב לבחור דירה שתשמור על ערכה לאורך זמן וניתן יהיה למכרה בבוא היום במהירות סבירה ובמחיר הוגן.


מדריך למוכר

* חשיבות הרושם הראשוני:

הרושם הראשון הוא החשוב, לכן וודאו להציג את דירתכם לקונים פוטנציאליים כשהיא מסודרת, מאווררת, נקייה ומשרה תחושה נעימה.

* תחזוקה, ניקיון וסדר.

מכיוון שחדר המדרגות המוביל לדירה מהווה התרשמות מקדימה, כדאי לוודא שגם חדר המדרגות והחצר יהיו נקיים וייתנו תחושה של טיפוח ובטיחות.

דאגו ככל האפשר שביתכם ימשוך גם תשומת לב חיצונית. בתוך הדירה/ הבית הקפידו לשמור במיוחד על ניקיון ואחזקת המטבח וחדר האמבטיה. אלה משפיעים רבות על מכירת הדירה יותר מכל חדר אחר בבית.

יש לתקן חלונות שבורים, ברזים דולפים, דלתות חורקות, קירות מתקלפים וכדומה.

יש להדליק את האורות בחדרים אפלים, לפתוח את התריסים ולחמם או לצנן את הבית בהתאם לעונה.

שיפוץ פנימי ואפילו תיקונים קטנים יכולים לסייע למכירת הדירה ולהעלות את ערכה.

זיכרו שהקונה הנכנס לדירה צפוי להיות ביקורתי.

הדברים הראשונים אותם רואה הקונה הם הקובעים את התרשמותו לחיוב או לשלילה.

 

* איך להפיק את מירב הסיוע מסוכן הנדל"ן?

 

שיתוף הפעולה שלכם יסייע לסוכן אנגלו-סכסון לשרת אתכם בצורה הטובה ביותר.

כאשר יגיעו אליכם הסוכן עם הקונה הפוטנציאלי, זיכרו לקבלם בסבר פנים יפות, ולאפשר להם לנהל שיחה חופשית ודיסקרטית.

כך יוכל הסוכן לברר מה מוצא חן ומה לא מוצא חן בעיני הקונה.

 

השתדלו שהבית יהיה שקט ולא יסתובבו בו ילדים ובעלי חיים.

מסרו הסברים רק אם הקונה, מבקש זאת. תנו לסוכן אנגלו-סכסון לעשות את העבודה בשבילכם, ולנווט את תנאי המשא ומתן והמכירה.
אל תנסו לעניין את הקונה ברכישת רהיטים ופרטי ציוד אחרים לפני סגירת עיסקת המכירה. לעסקאות מסוג זה יהיה די זמן מאוחר יותר.
אחרי הביקור עשוי הקונה להתקשר אליכם. אל תסתירו ממנו מידע, אך הפנו אותו בנימוס לסוכן אנגלו-סכסון המשרת אתכם.

ליצירת קשר מהיר אנא מלא/י את פרטיך ונחזור אליך בהקדם האפשרי
  • *
  • *
  • *
  • *
  • *
  • למידע אודות מדיניות פרטיות