שאלות ותשובות
- איך נקבעים מחירי הדירות בשוק?
מחירי הדירות אינם נקבעים על פי מחירון כלשהו, אלא לפי הנתונים השונים של הדירה, האזור ומצב השוק באותה נקודת זמן. נתונים על מחירי הדירות שנמכרו לאחרונה באזור ועל כמותן אפשר לקבל ממאגר המידע של מחירי הדירות של אתר רשות המסים, מהלוחות באינטרנט וממחשבוני ערך דירה המופיעים באתרי נדל"ן שונים. אולם, המצב בשוק מראה כי בפועל יש פער בין המחירים המוצגים במאגרי המידע השונים לבין מחירי המכירה. הסיבה היא פרמטרים נוספים, שאינם מקבלים ביטוי בלוחות השונים, אבל יכולים לשנות את מחירי הדירות בשיעור של 10%-5%, ולכן יש להתייחס גם אליהם: 1. מיקום הדירה בבניין. דירה הפונה לפארק תעלה יותר מדירה הפונה לנוף פחות אטרקטיבי. דירה בקומה גבוהה בבניין ללא מעלית – מחירה יהיה נמוך יותר ממחיר אותה דירה באותו בניין הממוקמת בקומה נמוכה יותר. פוטנציאל לבניית מעלית באותו בניין יכול להעלות את ערכן של הדירות בקומות הגבוהות. 2. מיקום הדירה באזור. דירה או בית הממוקמים, למשל, בקרבת עורקי תחבורה ראשיים ומרכזים מסחריים, ערכם יהיה גבוה יותר. 3. מצב הדירה. דירה שעברה שיפוץ שוויה יהיה גבוה יותר משוויה של אותה דירה ללא השיפוץ. מצב ירוד של הדירה עלול לעכב משמעותית את מכירתה. 4. מצב הבניין. לובי יפה ושירותים צמודים, דוגמת בריכה וחדר כושר, יעלו גם הם את שווי הדירה. למעשה, מי שיודעים לתת את ההערכה המהימנה ביותר למחירי הדירות הם יועצי הנדל"ן, מתוקף היכרותם עם השוק המקומי, עם אפשרויות הקנייה והמכירה באזור ועם מחירי הדירות שנמכרו בתקופה האחרונה, הביקוש שהיה להן ומצבן.
- האם צריך רישיון כדי להיות יועץ נדל"ן? איפה אפשר ללמוד את המקצוע ולהשתלב בעבודה בסיום הלימודים?
- כדי לעבוד בתחום הנדל"ן יש להחזיק ברישיון מתווך מוסמך שמעניק משרד המשפטים. למי שמעוניין לעסוק בייעוץ נדל"ן מומלץ להצטרף לקורס יועצי נדל"ן. בית הספר לנדל"ן של אנגלו-סכסון מציע את קורס לימודי הנדל"ן המקצועי ביותר בישראל. הקורס מיועד ליועצי נדל"ן בתחילת דרכם ומעניק להם את כל הידע המקצועי הדרוש כדי להפוך לסוכני נדל"ן מיומנים ומקצועיים, תוך מתן כלים מקצועיים בתחום הנדל"ן ומיומנויות שיווק ומכירה בתחום. בסיום קורס יועצי הנדל"ן של הרשת, יכולים בוגרי הקורס אשר נמצאים מתאימים להשתלב בעבודה במשרדי אנגלו-סכסון, בהתאם להתאמתם האישית ולצרכים של הרשת. בנוסף, מקיימת אנגלו-סכסון קורס הכנה למבחני רישוי למתווכים, בהדרכת עו"ד מומחה בדיני מקרקעין. הקורס מכין את המשתתפים הכנה יסודית למבחנים, הכוללת את כל הדרוש כדי לעבור אותם בהצלחה, ומעניק טיפים ייחודיים על סמך הניסיון רב השנים של אנגלו-סכסון.
- בתקופת עלייה במחירי הדירות – האם כדאי לרכוש דירה, או עדיף לחכות לירידה במחירים?
- מניסיון של השנים האחרונות בשוק הנדל"ן בישראל, כבר אפשר לראות שאין כל הבטחה שאחרי העלייה במחירי הדירות תגיע גם ירידה. לא מעט אנשים שחיכו לירידה במחירים, מצאו שהמחירים רק המשיכו לעלות, והדירה שקיוו לה הפכה לחלום. חשוב להבין ששוק הדירות בישראל אינו שוק אחיד, ובאזורים שונים שונה גם התנודתיות במחירים. לכן, בשוק כמו הישראלי, שבו יש שקיפות וכל הנתונים פתוחים בפני כל אחד, כדאי לברר את כדאיות רכישת הדירה המסוימת שבה אתם מעוניינים. מה כדאי לבדוק? חשוב לברר מהי המגמה באזור השנים האחרונות – האם מחירי הדירות עלו או ירדו. מהו היצע הדירות למכירה באזור, מהן התכניות העתידיות במקום – הקמת מרכז גדול שיכול להעלות את מחירי הדירות, או לחלופין הפשרת שטחים רבים לבנייה – שיכולה להוריד את המחירים. חשוב גם לבדוק את גובה הריבית על המשכנתה באותו זמן – ריבית גבוהה עלולה להעלות משמעותית את מחיר הדירה, ולבסוף לשקלל את כל הנתונים ולהחליט האם רכישת דירה בזמן הזה כדאית עבורכם.
- למה כדאי להשתמש בשירותיו של יועץ נדל"ן בקנייה ובמכירה של דירה?
- עבור רוב האנשים קנייה ומכירה של דירה הן פעולות שיבצעו פעם או פעמיים בחייהם והמשמעות שלהן היא עצומה. לא פעם מדובר בהשקעת רוב ההון הפרטי, ולכן כדאי לצאת לדרך כזו עם ליווי צמוד של אדם מקצועי ומומחה בתחום הנדל"ן. יועץ הנדל"ן (מתווך) הוא אדם שהתמקצע בייעוץ ובתיווך נדל"ן. הוא מצוי בהיבטים המסחריים והחוקיים של עסקאות הנדל"ן, הוא מכיר היכרות רבת שנים את העיר/היישוב שבהם הוא פועל, ומבין את צורכי הלקוחות. יועץ הנדל"ן מלווה את הלקוח מהשלבים הראשונים של התהליך ועד לשלב המו"מ וסגירת העסקה, וחוסך לו זמן, כסף וכאב ראש. הניסיון של יועץ הנדל"ן והמקצועיות שלו הופכים את עסקת הרכישה/קנייה/השכרה/שכירה למהירה יותר וזולה יותר. יועץ נדל"ן מקצועי יידע גם לסייע בשלב המו"מ ולעזור לשני הצדדים להגיע להסכמה ולסגור את העסקה כששניהם מרוצים. עבור מוכר הנכס מסנן יועץ הנדל"ן את המתעניינים וחוסך לבעל הנכס זמן רב. יועץ הנדל"ן מסייע ומייעץ בסידור הנכס באופן שיקדם את המכירה, וחושף אותו בכל הערוצים האפשריים, וכמובן עוזר בהבנת ההליכים הביורוקרטיים הכרוכים במכירה ובשלב המו"מ. גם בקניית נכס חוסך יועץ הנדל"ן זמן יקר לקונים. היכרותו עם הסביבה, עם הנכסים המוצעים למכירה ועם המחירים עוזרת לו להתאים את העסקה המתאימה לקונה – עסקה המשלבת בין הנכס שהוא שואף לרכוש לבין התקציב שלו. יועץ נדל"ן מקצועי יודע גם לזהות עסקאות איכותיות, לעומת כאלה שעדיף לא לגשת אליהן. כאשר מדובר בהשכרת נכס, חשוב שהשוכרים יהיו דיירים אמינים, שיוכלו לשלם את החשבונות, לשמור על הבית, וכמובן, יעמדו בתשלומים. יועץ הנדל"ן יודע לסנן את האנשים הפחות מתאימים, ולהביא לנכס רק את מי שיתאימו למשכיר, ואת מי שהוא התרשם שהנכס מתאים להם. בנוסף, מייעץ יועץ הנדל"ן למשכיר כיצד לסדר את הנכס כדי לקדם את ההשכרה, אילו חפצים להשאיר ומה להוציא, והחשוב ביותר – מהם הביטחונות שכדאי למשכיר לקבל כדי שיוכל להגן על הנכס שלו. בתהליך של השכרת נכס עוזר יועץ הנדל"ן לשוכרים לסנן את הנכסים שאינם מתאימים להם, לוקח אותם רק לאלו שמתאימים לתקציבם ולדרישות שלהם, וחוסך להם זמן. סוכן הנדל"ן יכול לזהות את הפוטנציאל הטמון בנכס ולהפנות את השוכרים לנכסים במיקומים הטובים יותר באותו האזור, ולבסוף, לעזור להם במו"מ כדי שיקבלו את המחיר הטוב ביותר. לסיום, חשוב גם לדעת לבחור ביועץ הנדל"ן המתאים – יועץ שעבר הכשרה ומחזיק ברישיון מתווך מוסמך. יועצי הנדל"ן השייכים לרשתות הגדולות נהנים גם מהדרכות והעשרה מקצועית באופן שוטף, ולכן יש להם את הכלים והמידע המתקדמים ביותר.
- מהם ההיטלים והמסים שחלים במכירה ובקנייה של בית?
- מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה הם שלושת המסים וההיטלים המשמעותיים שיש לשאת בהם במכירה ובקנייה של בית. מס רכישה חל על רוכש הנכס. זהו מס מדורג, המתעדכן אחת לשלושה חודשים, ויש לשלמו לרשויות מיסוי המקרקעין בתוך 50 יום מחתימת חוזה הרכישה. מס שבח משולם על ידי מוכר הנכס. זהו למעשה מס שמטילה המדינה על רווח ההון הריאלי שנוצר בעקבות ההפרש בין שווי הנכס ביום שנקנה לבין שוויו ביום המכירה. עד שנת 2000 עמד מס השבח על 50% מרווח ההון הריאלי. בשנת 2001 ירד המס ל-25%. היטל ההשבחה הוא תשלום שעל בעל הנכס לשלם במקרה של השבחת הנכס המעלה את שוויו. שווי הנכס יעלה באחד משלושת המקרים: 1. אושרה תכנית להרחבת הנכס. 2. ניתנה הקלה המאפשרת השבחת הנכס. 3. אושר שימוש חורג בנכס, למשל לתעשייה או למסחר. כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה? היטל ההשבחה הוא מחצית ההפרש בין שוויו הקודם של הנכס לבין שוויו החדש, אחרי קבלת האישורים וההקלות. כאשר נוצרת עלייה בשווי המקרקעין עקב מתן הקלה, אישור תכנית או התרת שימוש חורג בנכס. כלומר, ההשבחה של הנכס מתקיימת כאשר ניתנים הקלה או אישור לתכנית לבניית שטח גדול יותר או אם ניתן אישור לשימוש בנכס שקודם לא היה מותר, דוגמת שימוש לתעשייה או מסחר.
- האם לזיכרון דברים תוקף מחייב כמו לחוזה?
- אנשים רבים ממהרים לחתום על זיכרון דברים כדי להבטיח לעצמם את הקנייה או המכירה של הנכס. אולם חשוב לדעת שזיכרון דברים הוא מסמך מחייב, וכאשר מופיעים בו פרטים המתייחסים לזהות הצדדים והנכס, מחירים ומועדי תשלום הוא נחשב כחוזה לכל דבר. גם לענייני מסים נחשב מועד חתימת זיכרון הדברים כמועד הקובע, ולפיו יש לשלם את מס השבח ואת מס הרכישה. אם בכל זאת מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, רצוי להכניס בו הסתייגויות המאפשרות לבטלו במקרה שלא ייחתם חוזה בין הצדדים
- אילו דברים כדאי לבדוק בטאבו לפני חתימת חוזה?
- בדיקת רישום הנכס בטאבו היא בדיקה פשוטה וזולה, שנותנת תמונה טובה של מצב הבעלות על הדירה והרישום שלה. מומלץ מאוד לבצע את הבדיקה כבר בשלב מוקדם של המו"מ על הקנייה. מה כדאי לבדוק בנסח הטאבו? ראשית חשוב לבדוק את הבעלות על הנכס, מי רשום כבעלים, האם יש חכירה על הנכס, עיקול, שיעבוד או משכון. בנסח הטאבו אפשר לראות גם מצבים שבהם חלות על הנכס התחייבויות שונות והערות אזהרה, למשל, לטובת הבנק או לטובת רוכש אחר, או התחייבות מתוקף הסכמי שיתוף או הערה על הצורך בהסכמה של צד נוסף למכירה
- בתוך כמה זמן מתקבלים האישורים לתמ"א 38, ואילו הקלות והטבות מציעה המדינה?
- תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, נועדה לאפשר חיזוק מבנים כך שיוכלו לעמוד ברעידת אדמה. תמ"א 38 קובעת תקנות לחיזוק הבניינים, ומתייחסת רק למבנים שקיבלו היתרי בנייה לפני שנת 1980. במטרה ליצור תמריץ לחיזוק הבניינים, מאפשרת התכנית לקבל היתרי בנייה גם לחיזוק המבנים וגם לתוספות בנייה. משך תהליך קבלת האישורים לתמ"א 38 תלוי ברשות המקומית. אחרי הגשת מסמכי הבקשה לחיזוק מבנה, בוחנת אותם הוועדה המקומית כדי לוודא שהבקשה לתוספות הבנייה היא לפי התנאים המקומיים, וכן שהחיזוק המבוקש מבטיח את עמידות המבנה בדרישות התקן. הליכי הרישוי עלולים להיות ארוכים, ולכן כדאי להתחיל בהם ברגע שעולה הרעיון לחזק את המבנה. מי שמחליט לחזק מבנה על פי תמ"א 38 זוכה להשביח את הנכס שלו. סל הזכויות שמקבלים הדיירים בנכס כולל הוספה של יחידות דיור על ידי סגירת קומת עמודים, הוספת קומה, הוספת אגף, את האפשרות להרחיב את הדירות הקיימות ב-25 מ"ר, הוספת מעלית ושיפוץ של הבניין.
- כיצד משפיעות התקנות האחרונות בנושא מיסוי נדל"ן להשקעה על כדאיות ההשקעה בדירות?
- התקנות האחרונות של משרד האוצר מתייחסות למסי הרכישה והשבח המוטלים על משקיעים. לפי התקנות, שנכנסו לתוקף בינואר 2011 לתקופה של שנתיים, על בעלי דירה הרוכשים דירות נוספות לשלם מס רכישה כדלהלן: 5% מהשקל הראשון ועד מיליון שקל, 6% על הסכום שמעל מיליון שקל, ו־7% על הסכום שמעל 3 מיליון שקל. במטרה להקל על משקיעים המעוניינים למכור דירות להשקעה, בוטל מס השבח, שעמד על כ-20%, ומוכרי הדירות להשקעה זוכים לפטור מלא. האם ההשקעה בנדל"ן כדאית בתקופה הזו? התשובה היא "כן" למוכרים. בשנים 2012-2011 יוכלו מוכרי הדירות להשקעה ליהנות מהפטור המלא ממס שבח. לעומתם, מי שירצו לקנות דירות להשקעה בתקופה הזו, ייאלצו לשלם מס רכישה גבוה יותר, שייקר את הקנייה.
אתרי אינטרנט