השקעה בנדל"ן למגורים - כל השאלות הנכונות לתשואה מקסימלית

 

השקעה בנדל"ן למגורים - מהן השאלות שנכון לשאול בכדי להשיא את התשואה על הנכס?

 

כאשר משקיע פרטי חוכך בדעתו להשקיע את כספו בנדל"ן למגורים עליו לשאול את עצמו שאלות רבות: מה ההון הראשוני שאני מוכן להשקיע, מה גודל הדירה שאני מעוניין לרכוש, מה התשואה שאני מחפש, מהן נקודות החולשה והחוזק באזור בו אני מחפש דירה, אילו עלויות נלוות אני עשוי לשלם מעבר לעלות הדירה- כדוגמת מיסים, עו"ד, מתווך, תיקונים ושיפוצים עתידיים, ועוד. השאלות האלו מתוות למשקיעים העתידיים מסגרת נכונה לקראת רכישת הדירה שלהם. בכתבה הזו ננסה לענות על חלק מהשאלות באופן מושכל מתוך ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן.

כותב: מיכאל בנימיני

 

שוק הנדל"ן להשקעה מחולק לשלושה סוגי משקיעים: 

המשקיע הסולידי שמעוניין להשיג תשואה קלאסית של כ2%-3% על הנכס: הדירה עם ממ"ד ומעלית ולא צפוי שינוי מהותי בנכס בעשרים שנה הקרובות. 

המשקיע השני מעוניין בדירה שערכה יעלה משמעותית בשנים הקרובות עקב פרויקט תמ"א 38 שיתרחש בבניין- כתוצאה מכך ערך הדירה יעלה משמעותית ובעתיד הנראה לעין אף מחירי השכירות יעלו משמעותית. התשואה על השקעות מסוג זה גבוהה יותר, אך דורשת סבלנות עד לביצוע התמ"א. 

משקיע שלישי שהוא זה שלוקח את הסיכון הגדול ביותר ועשוי לקבל את התשואה הגבוהה ביותר, מחפש דירה שתעבור פינוי בינוי, כך גם אם בשנים הקרובות מחיר השכירות שיגבה הוא נמוך יחסית, אם בכלל, בעתיד שווי הנכס יצמח בעשרות ולעתים במאות אחוזים.

"...הדירות המבוקשות ביותר בישראל ע"י שוכרים הן דירות 4 חדרים"

על המשקיעים הסולידיים לדעת שהדירות המבוקשות ביותר בישראל ע"י שוכרים הן דירות 4 חדרים, וגם דירות 2 ו-3 חדרים הן מבוקשות מאד עקב ההיצע הנמוך שלהן בשוק. בישראל שוק השכירות הוא קצר יחסית למדינות אחרות, ומשפחות שואפות לרכוש כמה שיותר מוקדם דירה. לכן, סיכוי גבוה שמשפחות צעירות הן אלו שיחפשו לשכור דירה, ונכסים של עד 4 חדרים הם המתאימים ביותר. רק לצורך השוואה, בברלין יש שוכרים רבים שחיים את כל חייהם באותה הדירה אצל אותו המשכיר, אך כאמור בישראל זה לא המצב.

"רבים שואלים עצמם כיצד לרהט את הנכס? ככלל אצבע כאשר מדובר בדירת 4 חדרים נהוג שלא לרהט, בעוד שבדירות קטנות יותר נהוג לרהט"

לאחר רכישת הנכס רבים שואלים עצמם כיצד לרהט אותו אם בכלל- חלק מהמשפחות מגיעות עם כל הריהוט, החל ממזרון, מיטה, ספות, וכלה במכונת כביסה וחלקן אף עם מדיח. עם זאת, ישנם גם שוכרים רבים שמגיעים עם ריהוט חלקי או ללא ריהוט. צריך לעשות שעורי בית בעניין זה ולהבין שהדבר תלוי בין היתר בהצעות הקיימות ומקובלות באזור בו ממוקמת הדירה. 

עם זאת, ככלל אצבע ניתן לומר שעל פי רוב כאשר מדובר בנכסים קטנים: דירת חדר/סטודיו, דירת שניים ודירת שלושה חדרים נהוג לרהט וזה גם מה שרוב השוכרים מחפשים. לעומת זאת, כאשר מדובר בדירת ארבעה חדרים נהוג שלא לרהט; כל משפחה מעדיפה את הציוד שלה ואת הדברים שנוחים לה.

" שיווק הנכס במחיר הוגן מושך פעמים רבות שוכרים טובים, כאלו שמחדשים חוזה לאורך זמן..."

לאחר קבלת החלטה בדבר ריהוט הדירה או לאו, מחפש המשכיר את השוכר דרך ערוצים פופולאריים כדוגמת רשתות חברתיות ואתר יד 2. המשכיר באופן טבעי מעוניין לערוך את העסקה לבדו ולגבות שכר דירה גבוה ככל שניתן בכדי להשיא את רווחיו. 

ראשית, אני ממליץ למשכירים לקבוע מחיר הוגן לנכס, מכיוון שאותו לקוח שמוכן לשלם מחיר מופקע על הנכס בשלב מסוים כנראה לא יעמוד בתשלומים או שהוא לא יישאר בדירה יותר משנה אחת. שיווק הנכס במחיר הוגן מושך פעמים רבות שוכרים טובים, כאלו שמחדשים חוזה לאורך זמן ואף שומרים על מצב הדירה. פרסום ושיווק הנכס במחיר הוגן עשוי בסופו של יום להשתלם כלכלית.

" רק לאחרונה הייתי עד לעסקת נדל"ן שנעצרה עקב מצג שווא של השוכר..."

שנית, אני ממליץ למשכירים לשווק את נכסיהם דרך יועצי נדל"ן. נכון שיהיה איש מקצוע שיטפל בשיווק הנכס. ניתן לראות לאורך השנים ששיווק הדירה דרך יועץ נדל"ן מרתיע שוכרים בעיתיים. במשרד התיווך השוכר מתבקש להציג ת.ז. ופירוט על מצבו הפיננסי. אלו דרישות יסוד כאשר מחפשים שוכר דרך משרד תיווך, אך לרוב כאשר משכיר מחפש לבדו את השוכר הוא לא יעשה כן והוא עלול ליפול. רק לאחרונה הייתי עד לעסקת נדל"ן שנעצרה עקב מצג שווא של השוכר. אני בספק אם בעל נכס שמחפש כבר תקופה ארוכה להשכיר את הדירה, ורווי בתוך תחושת ייאוש ואמוציות, ייתן מספיק דגש על נושאים אלו, בין היתר גם מאי נעימות.

הדבר גם נכון כאשר מגיעים לשלב חתימת החוזה: פעמים רבות החוזה נשלף מהאינטרנט, הוא לקוני ולא תואם את הסיטואציה ויש בו חורים רבים. נכון שבעל מקצוע, עו"ד, יהיה מעורב בכתיבת החוזה כדי לספק הגנה מלאה לשני הצדדים לעסקה. 

" על אף שמשכירים רבים לא ששים לשלם את המס, עליהם לקחת בחשבון שיתכן ויעלו במדגם של מס הכנסה ויצטרכו לשלם..."

דבר נוסף שחשוב לשים לב אליו הוא ההיבט המיסויי, קיימים שני מסלולי מיסוי על דירות להשכרה: האחת מאפשרת לנכות הוצאות מהכנסות השכירות, והאחרת לא מאפשרת לנכות הוצאות, אך תשלום המס שישולם במסלול זה הוא של 10% מההכנסה. במסלול השני יש לשלם את המס אם גובים שכירות במחיר הגבוה מהנקוב בחוק (בערך 5,000 ₪). על אף שמשכירים רבים לא ששים לשלם את המס, עליהם לקחת בחשבון שיתכן ויעלו במדגם של מס הכנסה ויצטרכו לשלם את המיסים הללו בשנים הקרובות. יש לתת את הדגש על כך ולבחור במסלול המיסויי הטוב ביותר עבורכם. 

 

אני ממליץ למשכירים לשאול את עצמם את השאלות שהועלו בכתבה לפני שהם מחפשים השקעה. מדובר בצעד משמעותי ונכון לכלכל בתבונה כל צעד בתהליך בכדי להשיא את הפירות ולהפוך את ההשקעה לכמה שיותר משתלמת. משקיעים רבים מגיעים לעתים לתשואות הגבוהות מ-3% ולעתים אף גבוהות מ-4%. 

הכותב הוא זכיין אנגלו-סכסון סניף אשדוד.