ממתחילים למקצוענים: כל מה שחשוב לדעת על השקעות בנדל"ן

ממתחילים למקצוענים: כל מה שחשוב לדעת על השקעות בנדל"ן 

שוק הנדל"ן בישראל פורח ומושך אליו משקיעים רבים. השקעה בנדל"ן מאפשרת לכם לרכוש נכס מוחשי בשוק יציב שהביקוש שלו רק עולה. בתמורה להשקעה שלכם, תקבלו הכנסה חודשית קבועה, כשתמיד תהיה לכם את האפשרות למכור את הנכס ולהרוויח מעליית הערך שלו. 

למה כדאי לי להשקיע? ולמה דווקא בנדל"ן? 

אחוזי האינפלציה הגבוהים והעלייה ביוקר המחייה דוחפת רבים להשקיע. אחרי הכל, כסף שמעלה אבק בחשבון הבנק רק מאבד מהערך שלו. יש כל מיני אפשרויות השקעה, אבל אין ספק שהשקעה בנדל"ן זו האופציה הכי יציבה, כדאית ובטוחה מכולן. הדבר נכון במיוחד בישראל, בה שוק הנדל"ן הוא המקום החם ביותר ותמיד יש ביקוש לעסקאות קנייה ומכירה של נכסים. 

בניגוד לאפשרויות השקעה אחרות כמו הבורסה בה יש עליות, ירידות וסיכונים רבים, זה לא המצב כשמדובר בתחום השקעות נדל"ן.  מדובר בשוק יציב עם מחירים שנמצאים לרוב במגמת עלייה, ולכל הפחות שומרים על הערך שלהם. כלומר, לא תפסידו כסף אם יבוא יום ותרצו למכור את הנכס שקניתם. 

איך מרוויחים מהשקעה בנדל"ן? 

אחת הסיבות שנדל"ן הוא אפשרות השקעה משתלמת, הוא שאתם יכולים להרוויח בכמה דרכים שונות. אפשר לחלק את התשואה מהשקעה בנדל"ן לכמה סוגים: 

דמי שכירות 

בין אם מדובר בדירת מגורים או נכס מסחרי כמו משרדים או חנות, השכרת הנכס שרכשתם זו דרך מצוינת לייצר הכנסה פאסיבית בכל חודש. 

עליית ערך 

זה לא סוד שמחירי הנדל"ן בישראל זינקו בשנים האחרונות - ואתם יכולים להרוויח מהמצב. אפילו אם אתם לא קונים דירה שמוגדרת כדירה להשקעה, אלא מחפשים דירה בשביל לגור בה - תמכרו אותה בעוד כמה שנים ותקבלו רווח יפה על ההשקעה שלכם בזכות עליית הערך של הדירה. כמובן שאם אתם מחפשים דירה להשקעה ומתכננים להשכיר אותה, התשואה השנתית שלכם תורכב גם מדמי השכירות וגם מעליית הערך. 

השבחת נכס 

השבחת נכס, מוכרת גם במושג "פליפ" (באנגלית: Flip) זו עסקת נדל"ן בה אתם רוכשים נכס במטרה לשדרג אותו, ולמכור מחדש תוך תקופה קצרה ובמחיר גבוה יותר. במצב כזה אין לכם הכנסה משכירות כי הנכס יהיה בשיפוצים, וגם לא מדובר בעליית ערך סטנדרטית של מחירי נדל"ן - כי צפויה לנכס עלייה חדה יותר. 

לדוגמה, דירה מוזנחת שנמכרת במחיר נמוך בגלל המצב שלה. לא כל קונה ירצה להתעסק בשיפוץ הדירה, מה שכולל התקשרות עם קבלן שיפוצים, רכישת כל החומרים כמו ריצוף, קרמיקה, כלים סניטריים וכדומה. לכן, מי שיהיה מוכן לקחת על עצמו את המאמץ הזה ולשפץ את הדירה - יזכה למכור אותה במחיר גבוה יותר. כדי שעסקה כזו תשתלם, צריך לוודא שהמחיר של הדירה, יחד עם העלויות של השיפוץ, יהיו נמוכים יותר מהמחיר שלה לאחר מכן. 

בואו נדבר במספרים - כמה צריך להשקיע וכמה מרוויחים?

גובה ההשקעה הכספית שלכם, כמו גם התשואה שאתם צפויים לקבל, תלויה בסוג הנכס שבחרתם לרכוש ובמיקום הגיאוגרפי שלו. 

השקעה בנדל"ן למגורים 

אם אתם רוכשים דירה יד שנייה בפריפריה ולא במרכז הארץ, סביר להניח שתצטרכו להשקיע כחצי מיליון ש"ח הון עצמי, ובנוסף לקחת משכנתא של כ- 30% נוספים מערך הדירה. התשואה השנתית שצפויה לכם (גם משכירות וגם מעליית ערך הנכס) היא 3%-6%. 

השקעה בנדל"ן מסחרי

אם אתם רוכשים נדל"ן מסחרי כמו משרדים, קניונים, מרכזים מסחריים, חנויות וכדומה, אתם צפויים להשקיע כ- 100-300 אלף ש"ח ברכישה, ולקבל תשואה משוערת של 7%-9% (עבור שכירות ועליית ערך הנכס). לא רק שמדובר בתשואה שנתית גבוהה יותר מאשר בנדל"ן מגורים, אלא גם חוזי השכירות בנדל"ן מסחרי הם בדרך כלל ארוכים יותר, מה שאומר שהמשקיע צריך להתעסק פחות בחיפוש אחר שוכרים חלופיים.

השקעה בקרקעות 

אפשרות נוספת של השקעה בנדל"ן היא להשקיע בקרקעות חקלאיות שעדיין לא הופשרו לבנייה, ולכן נמכרות במחירים נמוכים. לאחר שיושלם תהליך שינוי ייעוד הקרקע שמאפשר לבנות על קרקעות כאלו, המחיר שלהן כמובן צפוי לעלות. במקרה כזה לא תקבלו דמי שכירות כי אין מבנים על הקרקע, אבל עליית הערך צפויה להיות גבוהה יותר באופן משמעותי מסוגי ההשקעות האחרים. 

מחירי הקרקע משתנים לפי המיקום שלה בארץ, כשקרקע בפריפריה תהיה זולה יותר מאשר קרקע במרכז. השקעה ממוצעת עומדת על כ- 200,000 ש"ח, והרווח הצפוי מעליית הערך הוא 20%-30%. עם זאת, זכרו שאין דרך לדעת בוודאות מתי תאושר הבנייה וישתלם לכם למכור.  

תשלום מס על השקעות נדל"ן

בדומה לתחומים רבים בחיים, מס הוא חלק בלתי נפרד מהשקעות בנדל"ן. בדרך כלל, המיסים שרלוונטיים לנדל"ן הם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה על קרקע. חשוב להבין, יש הבדלים משמעותיים בין סוגי המיסים שמושפעים מסוג הנכס שאתם רוכשים. למשל, מס רכישה על דירה שנייה (גבוה יותר מאשר מס רכישה על דירה ראשונה) ומס רכישה על נכס שלא מיועד למגורים כמו משרד - הם מאוד שונים. לכן, כשאתם מתעניינים באפשרות השקעה בנדל"ן, אל תשכחו לקחת בחשבון גם את נושא המיסוי בשביל להבין האם ההשקעה הזו משתלמת.