נדל"ן להשקעה - המדריך המפתיע למשקיע המתחיל

אנחנו, הישראלים, אוהבים להשקיע בנדל"ן ויש לכך סיבה. ברכישת נדל"ן אנו רואים את ההשקעה מול העיניים והעובדה שהמחירים עולים באופן מתמיד הופכת את ההחלטה שלנו לרכוש נכס לכדאית. האם אלו הסיבות היחידות להשקיע בתחום ואיך תשקיעו בצורה חכמה? כדי לענות על שאלות אלו נפגשנו עם נתי שיינפלד, זכיין "אנגלו סכסון" מעלות, כפר ורדים, כרמיאל שהצליח להפתיע אותנו.

"בשנת 2008, כשהשתחררתי מהצבא, הבנתי שצריך להשקיע בנדל"ן ובשנת 2009, כשהחל משבר הדיור, התחלתי להשקיע בעצמי" פותח שיינפלד את השיחה. לשכירים קל לקבל משכנתא והשקעה בנדל"ן היא ההשקעה היחידה שהבנק שמח לקחת בה חלק.

בנדל"ן אפשר לבצע מינוף

ישנן דרכים שונות להשקיע כאשר המקובלות ביותר הן: פתיחת עסק, שוק ההון ורכישת נכסים. השקעה בעסק יכולה להתגלות כהצלחה גדולה או נפילה ושתיהן תלויות רבות במשקיע ובפעולות שהוא יבצע. השקעה שכזו דורשת מהמשקיע להיות אקטיבי. השקעה בשוק ההון מלאת סיכונים, לרוב דורשת את מעורבותו של המשקיע והבנקים לא ממנים אותה.

בניגוד לשתי האפשרויות הראשונות, באפשרות השלישית, רכישת נכס פרטי, דירה או בית, מבטיחה כמעט תמיד עליית מחירים (ובמיוחד לאורך זמן) ומאפשרת מינוף. הבנקים תומכים בעסקאות נדל"ן ולא במקרה, גם הם רואים בכך השקעה חכמה ולכן כאן ישנה הזדמנות להשקיע מינימום מההון העצמי ולמנף כספים של הבנק כדי ליהנות מהפירות.

"אחד הסודות של השקעה בנדל"ן הוא מינוף. היכולת לנצל את הכסף של הבנק כדי לעשות כסף הופכת את התחום למרתק כל כך". שיינפלד לא במקרה מדבר על מינוף והוא מציע גישה שיוצאת מהקופסה ומאפשרת לאלו שרוצים להפוך למשקיעים להגדיל את מספר הנכסים שברשותם. כדי להבין זאת הוא נתן לנו את הדוגמה הבאה:

"דירה ששווה 500,000 (חצי מיליון) מניבה 2,000 שקלים בחודש. זוהי תשואה נהדרת של 5%, אבל אם ניקח את אותו הסכום ונקנה בהן שתי דירות ואת היתרה במשכנתא אותה השוכר ישלם, תוך 20 שנה יהיו לנו שני נכסים שיחד שווים 1,000,000 (מיליון) שקלים. את הנכסים ניתן להמשיך ולמנף כל הזמן."

היום יותר מתמיד – הפריפריה קרובה למרכז

תופעה מעניינת אשר מאפיינת את השנים האחרונות היא הישארות או חזרה של הצעירים לפריפריה. מצד אחד הצעירים שגדלו בפריפריה נשארים קרוב למשפחה ונהנים מתמיכה ומצד שני התפתחות הכבישים והרכבות מקרב אותם גם למקומות עבודה שבעבר נחשבו למרוחקים. עובדה זו גם מעלה את הדרישה לשכירות וגם מאפשרת ליהנות משוכרים טובים שיכולים לשלם את השכירות ללא בעיות.

"משקיע לא קונה דירה, הוא קונה נכס" מסכם שיינפלד ואומר כי כל משקיע רוצה שהלקוח שלו יוכל לשלם על הדירה, לעבוד ולהתנייד. "אם ניקח לדוגמה את כרמיאל נראה כי שיעור האבטלה לפני הקורונה היה מינימלי, יש בה ובסביבתה מקומות עבודה רבים, הרכבת מגיעה אליה והכבישים נהדרים. מבחינת משקיעים ברור כי מדובר על אזור מצוין לקניית נדל"ן כיוון שאפשר למצוא נכסים במחירים ריאליים להשקעה, לקבל מימון מהבנק ולמצוא שוכרים טובים".

הפריפריה היא אזור שמשקיעים מתעניינים בו. חלקם מהאזור הקרוב וחלקם מתגוררים במקומות מרוחקים יותר ועם זאת כדאי לזכור כי נסיעה מהמרכז לכרמיאל אורכת כשעה וארבעים בלבד. כששאלנו את נתי שיינפלד מהו סוד ההשקעה בפריפריה הופתענו מהתשובה הבאה: "החוכמה בהשקעה היא בקנייה" כלומר, החוכמה היא למצוא נכס טוב, במחיר שהוא טיפה יותר נמוך ממחיר השוק ושאפשר יהיה לקבל עליו את השכירות שתכסה את המשכנתא ואולי גם תשאיר רווח חודשי.

תכנון נכון של ההשקעה הוא מפתח בתהליך. כדאי להחליט מראש מהי המטרה, האם המטרה היא להניב הכנסה חודשית, להכפיל את ההשקעה בטווח הארוך בלי למשוך כספים לאורך הדרך ואולי "לעשות אקזיט". כל האפשרויות קיימות וכדי להצליח לקנות במחיר אטרקטיבי ומתחת למחיר השוק חשוב לעבוד עם סוכן נדל"ן שמכיר את הסביבה, בעל קשרים רבים ושיש לו נכונות להתאמץ ולמצוא את המציאות הטובות באמת.

לסיכום רצינו לשמוע משיינפלד מה גרם לו לבחור ברשת "אנגלו סכסון": "אני חסיד של רשתות ו"חולה" על כחול לבן. "אנגלו סכסון" היא רשת איתנה שנותנת לי וללקוחות שלי רשת ביטחון. נכנסתי לרשת שתומכת בי מא' ועד ת' והיא מוכיחה את עצמה בכל יום מחדש. כזכיין אני מקבל כל הזמן דחיפה קדימה, לא מדי פעם אלא באופן מתמיד. יש כאן את האנשים הכי טובים שיש והערכיות מדהימה". 

לקבלת המדריך - כיצד להשקיע נכון, הקלק כאן >>

https://sheinfeld.ravpage.co.il/harshamamochrim