ההשקעה הפשוטה שהופכת משקיעים לעשירים: השקעה בקרקעות

ההשקעה הפשוטה שהופכת משקיעים לעשירים: השקעה בקרקעות 

נמאס לכם מחוסר הוודאות בבורסה אבל אין לכם מספיק הון עצמי בשביל להשקיע בדירה? הכירו את אחד מאפיקי ההשקעה הכי יציבים והמשתלמים שיש: השקעה בקרקעות. רכישת קרקע להשקעה מתאימה למשקיעים בכל הגדלים ובזכות הביקוש הגבוה לנדל"ן בישראל, מתאפיינת ברווח גבוה במיוחד. למה כדאי להשקיע דווקא בקרקעות? כמה מרווחים? מה חשוב לבדוק מראש? כל התשובות במאמר הבא.

איך משקיעים בקרקע?

לכל קרקע בישראל יש ייעוד, מטרה שמגדירה את השימוש שמותר לעשות בה. יש שלושה סוגים של קרקעות: קרקע שמיועדת לבניית שכונות מגורים, קרקע שמתאימה למבנים מסחריים כמו בתי עסק, קניונים וכדומה, או קרקע שמותרת לשימוש חקלאי בלבד. זאת אומרת, אי אפשר לבנות שכונת מגורים על קרקע שמיועדת לפעילות מסחרית, או בית מלון על קרקע חקלאית. 

כשמדברים על השקעה בקרקעות בדרך כלל מתכוונים לרכישה של קרקע חקלאית - כי היא סוג הקרקע הזול ביותר. מתי שווה להשקיע בקרקע חקלאית? כשחושבים שיש סיכוי שהיא תעבור תהליך של שינוי ייעוד קרקע, שנקרא גם "הפשרה". תהליך כזה הופך קרקע חקלאית - לקרקע שמתאימה לבניית מבני מגורים או מסחר. 

למה כדאי להשקיע בקרקעות?

רווח ועליית מחירים: השקעה בקרקע היא השקעה בעלת פוטנציאל לרווח גבוהה מאוד. יותר מזה, המחיר של הקרקע ימשיך לעלות ככל שתהליך שינוי הייעוד שלה יתקדם. לכן, גם אם אתם לא רוצים להחזיק בקרקע עד שהיא תקבל אישור בנייה (תהליך שיכול לקחת תקופה ארוכה), אתם יכולים למכור אותה לפני זה וליהנות מרווחים יפים. 

תחזוקה מינימלית: קרקע לא דורשת תחזוקה שוטפת, בניגוד לדירה שבה צריך לעשות תיקונים ולהתנהל מול שוכרים. לכן, השקעה בקרקע חוסכת לכם התעסקות והוצאות שנגרמות עקב תחזוקה, לפחות עד שהקרקע מופשרת ואפשר לבנות עליה. 

אישור מהיר לבנייה: בגלל הקשיים המשמעותיים בשוק הדיור הישראלי שכולנו מכירים, יש מוטיבציה גבוהה להפשיר קרקעות ברחבי הארץ כדי לאפשר בנייה של בתי מגורים. לכן, זה זמן מצויין להשקיע בקרקעות, כי יש סיכויים טובים שלא תצטרכו להמתין זמן רב לפני ששינוי הייעוד של הקרקע יאושר. 

ערך יציב: בניגוד להשקעה בשוק ההון שתלויה בעליות וירידות של מניות בבורסה, שווי של קרקע להשקעה נשאר יציב. במיוחד במדינה כמו ישראל, בה השטח מאוד מוגבל, ההזדמנויות לרכוש קרקעות שיופשרו מעטות והביקוש לנדל"ן רק הולך וגדל. 

הון עצמי נמוך: אם להשוות בין השקעה בקרקעות לבין השקעה בנדל"ן בנוי (כמו דירות), אפשר להבין מיד שמדובר בהשקעה שדורשת הון עצמי יחסית נמוך. דירה עולה מיליוני שקלים ולא כל אחד יכול להרשות לעצמו להשקיע סכום כל כך משמעותי ולקחת משכנתא גדולה. מצד שני, קרקע יכולה לעלות כמה מאות אלפי 

כמה מרוויחים מהשקעות בקרקעות?

התשובה לשאלה תלויה בכמה גורמים, ואחד העיקריים שבהם הוא המצב של הקרקע שאתם רוצים להשקיע בה. ככל שהקרקע רחוקה יותר מהפשרה, כך המחיר שלה יהיה נמוך יותר ולכן, הרווח יהיה גבוה יותר אחרי ההפשרה. מצד שני, כמה שהקרקע נמצאת בשלבים מתקדמים יותר של תהליך ההפשרה, או שכבר ניתן לבנות עליה - המחיר שלה יהיה גבוה יותר. 

לדוגמה, חצי דונם של קרקע לפני הפשרה יעלה כמה מאות אלפי שקלים (בדרך כלל 200-500 אלף ש"ח, תלוי איפה בארץ נמצאת הקרקע). מצד שני, קרקע באותו הגודל שכבר אפשר לבנות עליה יכולה לעלות כמה מיליונים (2-5 מיליון ש"ח, תלוי במיקום). שקלים, מה שהופך אותה להשקעה שפתוחה גם עבור משקיעים בסדרי גודל קטנים יותר.  

4 דברים שאתם חייבים לבדוק לפני השקעה בקרקע 

1. בדיקת נסח טאבו - בדקו את נסח הטאבו של הקרקע כדי לוודא שאין עליה הגבלות או שעבודים שימנעו מכם לרכוש אותה ולהירשם בתור בעלים. זו אחת הבדיקות המשפטיות הראשוניות שצריך לעשות כדי להבין אם יש בכלל טעם להתעניין בעסקה. 

2. בעלות הקרקע - חשוב שתדעו שיותר מ- 90% מהקרקעות במדינת ישראל נמצאות בבעלות של רשות מקרקעי ישראל ואותן, אי אפשר באמת לקנות. אתם אף פעם לא תהיו רשומים בתור הבעלים של הקרקע, אל רק החוכרים שלה. לכן, אלו לא קרקעות שאתם רוצים לקנות וצריך לוודא שהקרקע נמצאת בבעלות של אדם פרטי. 

3. גיבוי מהרשות המקומית - מצב בו הרשות המקומית מגבה את הפשרת הקרקע לבנייה ודוחפת את המיזם קדימה הוא מצב מעולה, כי הוא מגביר את הסיכוי שהדבר יקרה בקרוב. אם רק גורמים פרטיים (יזמים, קבלנים) מנסים לקדם את הפרויקט ואין אינטרס של גורם נוסף, הוא עלול להישאר תקוע להרבה זמן. 

4. הייעוד החדש של הקרקע - אם אתם רוצים להשקיע בקרקע שיבנו עליה בתי מגורים או בתי עסק, צריך לבדוק שהיא בתהליך שינוי ייעוד לסוג הקרקע שאתם רוצים. בדקו בתוכנית המתאר המחוזית שרלוונטית למיקום הקרקע, מה הייעוד שצפוי לה.

איפה מומלץ להשקיע בקרקע?

כדאי להתמקד ביישובים הכי מבוקשים בישראל, גם בגלל שהמחירים של הקרקע יהיו גבוהים יותר אחרי ההפשרה, וגם בגלל שאם מדובר בלוקיישן מבוקש עם מצוקת דיור רצינית - יש יותר סיכוי שהקרקע תופשר מהר יותר. עוד דבר שחשוב לקחת בחשבון הוא הקרבה של הקרקע לצירי תחבורה מרכזיים ולתשתיות אחרות, כי גם זה יכול להשפיע על הפשרה של הקרקע בהקדם. 

יישובים במרכז ובשרון יכולים להיות מבוקשים יותר, למשל ראשון לציון, הרצליה, כפר סבא, רעננה, הוד השרון ונתניה. מעבר לזה, כדאי לבדוק אפשרות להשקיע גם ביישובים בולטים בפריפריה, כמו רחובות, אשדוד ואשקלון בדרום, וגם בנימינה, חדרה ופרדס חנה בצפון. כמובן שזו לא רשימה סגורה וגם לא המלצה לקפוץ על כל הצעה לקרקע בערים האלו. זכרו, כשאתם שוקלים אפשרות להשקעה בקרקעות - תמיד חשוב לבדוק את העסקה לעומק.